Dossier AG 2021

Avertissement

Le dossier Conseil AG 2021 a été réalisé par votre Conseil pour afin de vous tenir informé au plus près de l'avancement de cette AG peu ordinaire

Vous y trouverez la plupart des informations qui vous seront adressées par ImmodeFrance avec votre convocation postale ou numérique dont l'ordre du jour définitif de cette AG. 

Nous attirons votre attention sur le fait que seuls les documents joints à votre convocation numérique ou postale feront foi pour l'organisation du vote sur chacune des résolutions proposées. 

Il est rappelé que le format de cette élection par correspondance via la Poste ou par correspondance via l'espace client d'ImmodeFrance n'autorisera pas le vote par procuration. Il n'y aura donc aucune possibilité offerte quant à la remise d'un pouvoir . Il vous appartiendra donc de voter sans oublier quel que soit le mode de vote choisi , de signer votre feuille de votes. A défaut vos votes ne seraient pas retenus . 

Que vous renvoyiez votre formulaire de Vote par correspondance par courrier ou par mail, ou par correspondance via votre espace client,

La date limite de réception de vos votes sera le 26 avril 2021 à 23h59. 

Nous attirons votre attention sur l'importance de retourner le formulaire de vote par correspondance (en ligne ou par courrier) afin que toutes les résolutions puissent être votée.

A défaut, une nouvelle Assemblée Générale devra être convoquée :

Taper sur un ordinateur portable

à propos

L' AG virtuelle sera convoquée pour le 30 avril 2021 .Nous devrons voter par correspondance. (1)

 

Le conseil a décidé de mettre en ligne un dossier virtuel dédié à cette AG 2021.

Vous y trouverez :

  1. L'ordre du jour de l'Assemblée Générale.

  2. les notes de supports qui vous permettront de prendre vos décisions en toute connaissance de cause.

Seuls les copropriétaires pourront poser des questions sur les notes de support, sur contact@lavigie-info.frLes questions ainsi que les réponses seront également reprises sur ce site .

En outre , une réunion d'information en ligne  sera organisée par Madame Divay le 20  avril (voir ci-dessous). Vous pourrez poser les questions qui vous tiennent à coeur. 

Le contenu de ce dossier est informatif. Les seuls documents faisant foi seront l'ODJ ainsi que tous les documents qui vous seront adressés par ImmodeFrance avec votre convocation. 

(1)voir à ce sujet ,le thème "Assemblée générale/vote par correspondance depuis l'espace client" de l'"aide" de votre espace client ImmodeFrance.

Visio conférence

Conscient que ce format de cette AG ne permet pas les échanges, les explications et le débat nécessaire à la bonne compréhension des résolutions et au vote en toute connaissance de cause, une séance informelle d'information et de discussion par visioconférence (Teams) sera organisée par ImmodeFrance en collaboration avec les membres de votre conseil

le 20 avril 2021 de 19h30 à 21h00.


Ceux d'entre vous qui ont communiqué leur adresse e-mail au syndic recevront un message électronique comportant un lien d'accès à la réunion (si vous n'avez pas communiqué votre adresse e-mail au syndic et que vous souhaitez le faire, envoyer un message à severine.divay@immodefrance.com).


Le vote en ligne ou par correspondance doit parvenir au syndic avant le 26 avril 2021.

 
Dossier Conseil
Assemblée générale du 30 avril 2021
 

Ordre du jour

 

  1. Election du président de séance Article 2

  2. Election du secrétaire de séance Article 24

  3. Rapport du conseil syndical Sans vote

  4.  Information sur les procédures en cours Sans vote

  5. Approbation des comptes de l'exercice clos Article 24

  6. Décision à prendre concernant la régularisation du versement d'une prime pour le gardien Article 24

  7. Quitus au syndic Article 24

  8.  Actualisation du budget prévisionnel de l'exercice en cours Article 24

  9.  Approbation du budget prévisionnel du 01/10/2021 au 30/09/2022 Article 24

  10. Désignation des membres du conseil syndical Titre
    10.1) CANDIDATURE DE MME HODOT Article 25
    10.2) CANDIDATURE DE MME SARRE-LUCAS Article 25
    10.3) CANDIDATURE DE M. AUBIN Article 25
    10.4) CANDIDATURE DE M. PRALONG Article 25
    10.5) CANDIDATURE SCI RADCOR - MR RADIER Article 25
    10.6) CANDIDATURE DE M.MICHEL Article 25

    10.7) CANDIDATURE DE LA SCI ORBI représentée par MME RIM-SAKER Article 25

  11. Montant des marchés et contrats pour lesquels la consultation du conseil syndical est obligatoire Article 25

  12. Montant des marchés et contrats pour lesquels la mise en concurrence est obligatoire Article 25

  13. Constitution "FONDS TRAVAUX" Article 25

  14. Autorisation permanente donnée à la police ou la gendarmerie d'accéder aux parties communes Article 24

  15. Modalités de consultation des pièces comptables Article 24

  16. Vote des travaux de remplacement de l'armoire générale pour le réchauffage des ballons d'eau
    16.1) Décision à prendre sur le vote d'un budget Article 24

    chaude sanitaire

  17. Honoraires du syndic pour travaux de remplacement de l'armoire générale pour le réchauffage des Article 24

    ballons d'eau chaude sanitaire

  18. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux de

    remplacement de l'armoire générale pour le réchauffage des ballons d'eau chaude sanitaire Article 25

  19. Décision de procéder aux travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs

    du bâtiment A

    20.1) Décision à prendre concernant le vote d'un budget Article 24

  20. Honoraires du syndic pour travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs

    du bâtiment A Article 24

  21. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux

    remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment A Article 25

  22. Décision de procéder aux travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs

    du bâtiment B 

    1. Décision à prendre concernant le vote d'un budget Article 24

  23. Honoraires du syndic pour travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment B Article 24

  24. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment B Article 25

  25. Décision de procéder aux travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseur du bâtiment C

    1. Décision à prendre concernant le vote d'un budget Article 24

  26. Honoraires du syndic pour travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment C Article 24

  27. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment C Article 25

  28. Décision de procéder aux travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment  C 

    1. Décision à prendre concernant le vote d'un budget Article 24

  29. Honoraires du syndic pour travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment D Article 24

  30. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux de remplacement des armoires de manœuvres des ascenseurs du bâtiment D Article 25

  31. Décision de procéder aux travaux de création d'une colonne électrique horizontale et d'un compteur dédiés aux recharges de véhicules électriques ou hybrides dans les sous sols de parking. Article 24

  32.  Honoraires du syndic pour travaux c Article 24

  33. Mandat à donner au conseil syndical pour choisir l'entreprise qui effectuera les travaux bornes Article 25

  34. Décision à prendre concernant l'interdiction des locations meublées à vocation touristiques Article 24

  35. Autorisation à donner à MME AUBAGUE de réaliser à ses frais des travaux d'installation d'unevclimatisation affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble Article 25

  36. Information sur le planning prévisionnel des travaux et opérations exceptionnelles à entreprendre sur les prochains exercices dans le cadre du suivi des recommandations du DT Sans vote

 

POUR RAPPEL


MAJORITES de la loi du 10/07/1965


Art. 24 - Majorité simple : la résolution doit recueillir plus de la moitié des tantièmes des présents ou représentés à l'exclusion des abstentions.


Art. 25 - Majorité absolue : la majorité absolue est constituée par 50 % des tantièmes + 1 de tous les copropriétaires.

Art 25-1 Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée décide à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Art. 26 - Majorité des 2/3: la majorité est constituée par au moins les deux tiers des tantièmes de tous les copropriétaires. Ce même article prévoit, sous certaines conditions, le vote à la double majorité ou à l'unanimité.

Art. 26 - Double majorité : pour être votée, la décision doit recueillir tout d'abord la majorité en nombre de tous les copropriétaires, lesquels doivent par ailleurs posséder au moins les deux tiers des tantièmes de tous les copropriétaires.

Art 26-1 Lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des

voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote à la majorité prévue à l'article 25

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Q3-Rapport du Conseil syndical 

Chères et chers Copropriétaires,

 

Prévue pour le 31 mars dernier, puis reportée au 30 avril , la préparation de cette AG ne fut pas un long fleuve tranquille ! Il y a un an, nous entrions dans une nouvelle décennie.

Au sein du CS, aussi , se tournait une page: Philippe Didelot présidait cette AG pour la dernière fois,  avec regret, après de si longues années en charge de ce poste. Nous l’avions remercié pour son engagement.

 

Cette AG du 12 mars 2020, quelque peu malmenée par les prémices d’un mauvais virus en circulation, ne put se terminer en toute liberté de convivialité…Et puis les diverses festivités ponctuant l’année ont dû, les unes après les autres, être effacées du calendrier, aux grands regrets  des habitués. Mais, certains d’entre nous ont été malheureusement confrontés à la dure réalité, et cela nous  oblige à plus de sagesse .

L’ exercice 2020/2021 restera, donc, gravé dans nos mémoires, pas seulement à cause de cette crise sanitaire et ses conséquences, mais aussi aux changements inhérents au cours de la vie et à toutes les innovations qu’ils ont provoquées.

En tant que résidents, il fallut s’adapter aux diverses modifications (Fermeture de loge, dépôt de colis, circulation dans les parties communes, etc…) Naïma, notre « fée du logis » dut même troquée sa baguette contre un flacon de virucide . 

 

Le CS n’y échappait pas non plus et fût obliger d’innover rapidement en matière de communication, essentielle en cette période : 

Comment conserver le contact avec les résidents, le Syndic, réunir le CS ? 

Le Site « lavigie-info.fr et la visio-conférence s’imposèrent et furent très vite mis en place grâce à la ténacité de Christian Aubin. 

 

La mise en service d’« Alerte/Infos » permit une diffusion plus rapide d’évènements concernant un bâtiment ou l’ensemble de la résidence, que l’affichage, que l’on décidait, malgré tout, de conserver pour les résidents n’ayant pas d’accès à internet.

 

Puis vînt l’été qui ramena notre gardien remplaçant  Mr Gérald Drouay et son épouse pour plusieurs semaines.

 

L’annonce du départ en retraite  fin août, de Mme Menguy, fidèle bras droit de Mme Crinon de longue date, ne simplifia pas la tache, d’autant que bien avant l'AG de 2020,, une inertie s’emparait de notre syndic : difficultés dans les transmissions des devis, des documents comptables et des justificatifs, comme dans les réponses à nos demandes d'informations.

 

2 Conseils syndicaux avaient pu avoir lieu en présentiel avant et après l’été. Les suivants durent se faire en visio.. A.Crinon, victime du covid en décembre, entraîna un report  du CS en janvier, au cours duquel, elle annonça son départ en retraite à la fin du même mois. Autant dire que le passage de relai fut succinct, malgré les demandes répétées du CS,  puisque même la secrétaire qui avait remplacé C.Menguy s’en allait aussi. 

Enfin dernier volet :ImmodeFrance avait entrepris de nous imposer un nouveau site institutionnel, à l’instant où est rédigé ce texte, ce dernier n’est  toujours pas totalement abouti et, par le fait ne simplifie pas le travail du CS.

 

Mme Séverine Divay devient donc notre syndic, elle est épaulée par Nathalie Bosqui , sa secrétaire.

Une visite a été organisée en présence de nos gardiens pour faire connaissance et lui permettre de découvrir la résidence. Nous avons formulé le désir de retrouver un cours normal dans la gestion de notre résidence. Mme Divay s’y engage. (Pour rappel : Le mandat d’ ImmodeFrance court jusqu’en mars 2023. Voilà pour les changements et l’on ne peut dire qu’ils soient des moindres !!…

 

Aujourd’hui, pour convenance personnelle, une de vos conseillères, Sylvie Combe, réalisatrice de l’Enquête, qui ne disposera plus d’assez de temps à consacrer au CS met fin à son mandat. Quant à Alain Michel qui souhaitait  « ne plus avoir ce fil à la patte» après tant d’années de bénévolat, a renoncé à la dernière minute à sa liberté faute de voir de nouvelles candidatures se proposer. L’équipe les remercie pour leur travail et admire le geste d’A. Michel, pour le choix qu’il a volontairement fait, sachant que les tâches ne manquent pas pour les bénévoles ! Là, aussi il faudra bien vous résoudre à venir partager sur les décisions à prendre pour la résidence en intégrant le CS !

  

Ces nombreuses contraintes rencontrées tout au long de ces mois, n’ont pas freinés les activités du CS  et de nos gardiens, bien entendu. qui ont continué à prendre soin de notre résidence .

En votre nom, je les remercie chaleureusement.

     

L’ Enquête de septembre dernier, nous a permis de faire un point sur les ressentis et attentes des copropriétaires.

Les résultats ont été pris en compte et seront au fil du temps mis en œuvre , pour apporter des améliorations, si cela est réalisable (Locaux poubelles, local vélos, parkings visiteurs….) Entretien des jardins  et ménage  (Michèle Hodot) 

      

Mais d’autres sujets plus importants, en tous points, ont  sérieusement interpellé le CS :

Cet été, les fuites d’eau ayant entraînées une coupure générale  et les ascenseurs du 15 .

Le problème des ascenseurs est  à son apogée. Ils ont fait souffrir résidents, gardien et CS ! Aussi, ce dernier, après avoir résilié à titre conservatoire le contrat de maintenance de Schindler,  a essayé de mettre tout en œuvre, en s’adressant directement à Philippe Boué, le PDG de Schindler France.  pour avoir des réponses précises et concrètes qui déboucheraient sur des actions correctives, dans un temps donné. Schindler s’est enfin penché sur nos problèmes. ( C’est ce qui a été mis en œuvre à partir du 01/02 ).  Cependant des devis de travaux et de contrats de maintenance ont été demandés à d’autres prestataires car il faut se résoudre à accepter le changement des armoires de manœuvres qui depuis les travaux de rénovation ont encore vieillies, souffrant des fortes chaleurs et divers aléas. Les pièces seront de plus en plus difficiles à trouver et donc à remplacer, c’est évident.

 

D’autres travaux méritent aussi que l’on s’y attache, si l’on veut être certain de continuer d’avoir de l’eau chaude: le disjoncteur  dédié aux ballons, qui lui-aussi a beaucoup  vieilli. doit être impérativement changé. 

Souvenez-vous, du DTG  (d’Ascaudit - dossier suivi par Rim Saker) avec ses diverses préconisations dont celles concernant la sécurité que l’on ne peut balayer d’un revers de main,  puis la ventilation mécanique, et enfin le ravalement avec la lutte contre les infiltrations, quelquefois invisibles  mais faisant des dégâts. « Notre résidence, certes fait bonne figure en front de Seine, mais elle approche de la quarantaine. Elle n’échappera pas à des investissements lourds » nous avait dit Philippe Didelot.

 

Certains résidents ont aussi réclamé des bornes électriques individuelles, une réflexion a été menée au sein du conseil  par  J-C Radier et B. Pralong qui ont tenté de trouver des solutions qui bénéficieraient à l’ensemble des copropriétaires à plus ou moins long terme.

(Grâce à un sondage rapide le nombre de 10 / 43 réponses  pour 116 mails. Était-ce suffisant pour intéresser un prestataire pour commencer ? La réponse est oui. Lors d’une webconférence sur le sujet, un responsable de Copropriété a démontré à la fois l’efficacité du système (7 résidents avaient fait une demande sur 89, et d’autres, petit à petit se sont branchés sans problème) et l’intérêt indiscutable des subventions. N’oublions pas quelle sera distribuée à seulement 3OOO copropriétés! Ne ratons cette opportunité! 

 

La liste des  travaux est donc longue et peut inquiéter, c’est une évidence. Mais il est  plus raisonnable d’en prendre note. 

De plus, conscient que la situation actuelle peut avoir un impact important sur les moyens de financement, le CS propose en concertation avec le Syndic,  un calendrier pour planifier ces futures dépenses  dont nous ne pourrons nous exonérer à plus ou moins long terme.

En ce qui concerne les Comptes de la Résidence, malgré la situation, C. Aubin et A. Michel les ont contrôlés .

Cette année, ce ne fut pas sans difficulté : les demandes d’explications ont été souvent réitérées. Mais vous trouverez le rapport final des comptes, suffisamment explicite, résultant d’une sérieuse vérification, qui permet d’être rassuré de ce côté-là ! Ceux-ci sont à l’équilibre ! Et la tenue des comptes d’ImmodeFrance est rigoureuse.

        

Deux Sujets, aussi, sont à l’ordre du jour, l’un à la demande d’un copropriétaire et l’autre suite à  réflexion du CS.

Les 2 sont différents , mais ont pourtant un point commun : les conséquences de leur autorisation. L’un comme l’autre pourrait être, par la suite sujet à conflit entre voisins. Il est donc nécessaire d’y réfléchir posément, car l’un  comme l’autre pourrait être source de  nuisances de toutes sortes, supplémentaires. Il ne s’agit pas obligatoirement de les interdire mais de les encadrer clairement et simplement afin que cela soit respecté de tous. C’est ce que préconise votre CS pour l'installation de climatiseur et la pratique de la location meublée touristique

 

Enfin , 2 informations : 

  • Des caméras seront installées sur les parties communes de circulation des 3  résidences (Feuillantines/La Vigie/Rives de Seine réunies par ASL - Propriété horizontale accompagnée par cabinet Billon , syndic) 

  • L’environnement et les Berges : La municipalité nous informe que la tranquillité des riverains des Berges sera à nouveau assurée l’été prochain, puisque le budget consacré, l’an dernier, a été renouvelé . ….Voilà une bonne nouvelle !      

 

Pour poursuivre  sur cette info pleine d’espoir , sachez que les membres du CS qui ont œuvré durant cette période mouvementée et qui acceptent de s’engager à nouveau, seront encore soucieux de maintenir tête haute notre Vigie et de retrouver, dès que possible, toute la convivialité dont elle était capable.

Notre salle de réunion, elle aussi, ayant subi un beau rafraîchissement, grâce à notre gardien, est déjà  prête à nous accueillir à nouveau !

Et puis, pour ceux qui sont en province ou à l’étranger, cette première visioconférence d’information peut-être l’occasion de faire connaissance. Au plaisir de se voir ou se revoir.

 

C.S-L

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Sas niveau -2 Batiment 13

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Q5 - Rapport sur les comptes de l'exercice 2019/2020 soumis à l'approbation de l'AG
 

AVIS DU CONSEIL

La vérification des comptes démontre la rigueur de la tenue des comptes par la direction comptable d'ImmodeFrance. En revanche quelques dysfonctionnements ont été constatés dans l'ordonnancement de quelques charges dont le paiement - que nous ne contestons pas - auraient toutefois dû faire l'objet d'un accord préalable du Conseil. Le Conseil a profité du changement de responsable du Compte La Vigie chez ImmodeFrance pour rappeler les règles qui doivent prévaloir à l''ordonnancement de dépenses exceptionnelles qui sont partagées par notre nouveau gestionnaire

  1. Aucune prime exceptionnelle ne peut être versée sans accord du Conseil

  2. Aucune dépenses courantes ne peut être engagée au-delà de 1000 Euros sans accord du Président du Conseil.​

Le conseil syndical vous demande de voter l'approbation des comptes 

Rapport sur les comptes de l’exercice 2019/2020

 

Commentaires

Il nous appartient de pouvoir réaliser le contrôle exhaustif du poste gardiennage qui représente toutes charges confondues près de 25% du budget prévisionnel sans que le règlement du RGPD puisse nous être opposé. Dans les prochaines années, comme ils l’ont été cette année, tous les documents se rapportant à ce poste comme à tous les autres postes de charges,  doivent être accessibles sans réserve à la commission de contrôle des comptes de Conseil syndical.

Les comptes de la copropriété sont parfaitement tenus, toutefois quelques dysfonctionnements de l’ancienne gestionnaire dans l’ordonnancement des dépenses ont été constatés -sans conséquence apparentes sur les comptes de l’exercice

Pour lire le rapport complet sur le comptes de l'exercice, cliquez sur l'icône PDF  ci-dessous  vous pourrez également télécharger ce document.  

 

Annexes comptables 

Le rapport sur les comptes comme les questions suivantes traitant du budget se rapportent aux annexes comptables que vous pourrez ouvrir en cliquant sur l'icône PDF  ci dessous.  Vous pourrez également télécharger ces documents  

 
Q6  - Décision à prendre concernant la régularisation du versement d’une prime de 1000€ nets pour le gardien

Le conseil avait marqué son accord en juin dernier sur le versement d’une prime Covid pour le gardien, celle-ci devait être exonérée de charges et d’impôts pour ce dernier et de charges pour le syndicat. Un manquement de notre gestionnaire de l’époque a fait que cette prime n’a pas été versée dans les délais qui permettaient l’exonération.  Il convient donc d’autoriser aujourd’hui cette régularisation et de verser 1000 EUR nets à M. Daquet sur lesquels nous aurons donc des charges à payer.

AVIS DU CONSEIL

Ce dysfonctionnement a un coût pour la copropriété et pour notre gardien qui aura attendu sa prime pendant 10 mois. Nous reparlerons de ce sujet et des autres dysfonctionnements constatés jusqu'au remplacement de l'ancien gestionnaire,  avec le directeur ImmodeFrance en charge de la copropriété, après la tenue de l'assemblée générale qui est aujourd'hui la priorité. 

Le conseil syndical vous demande de voter favorablement pour cette résolution. 

Q7 - Quitus au syndic
 

L'exercice clos et le suivvant jusqu'à fin janvier 2021, ont été marqués par un dialogue difficile avec la gestionnaire d'ImmodeFrance ; Madame Crinon, qui n'a pas été en mesure à notre sens de fournir la qualité de service qu'est en droit d'attendre notre copropriété: Immobilisme, dysfonctionnement et manquements répétés malgré nos relances ont émaillé  une année difficile pour tous . L'arrivée de Mme Divay nous permet de retrouver une confiance certaine dans notre gestionnaire. Toutefois , nous ignorons si le comportement de son prédécesseur aura des conséquences dans les années qui viennent , et pour cette raison , nous entendons réserver nos droits pour l'avenir à l'encontre de notre Syndic.

AVIS DU CONSEIL

Parce que leur  prestation depuis la dernière AG jusqu'à fin janvier 2021 n'aura pas été à hauteur de notre contribution, pour la première fois  -et nous espérons pour la dernière-nous vous demandons de ne pas voter le quitus de sa gestion à ImmodeFrance

 

Information sur les conséquences sur les appels de charges,  des résolutions liées aux travaux exceptionnels, sur lesquelles nous vous demandons , dans l'intérêt de notre copropriété, d'apporter un avis favorable .

 

L'approbation des résolutions qui suivent ne seront pas sans conséquence sur le montant des appels de charges des prochains trimestres . Vous trouvez ci-dessous la liste des travaux de sécurité à entreprendre sur cet exercice et le prochain. Tous les montants sont estimatifs.

Vous trouverez ensuite ci-dessous un tableau représentant une simulation théorique de la hausse moyenne de vos charges pour les 5 trimestres à venir qui part du principe que nous voterons le 30 avril 2021[1]

  1. Le remplacement de l'armoire générale pour le réchauffage des ballons ECS

  2. Le remplacement des armoires de manœuvre des ascenseurs des bâtiments A à D

  3. La création d’une colonne électrique horizontale et l’installation d’un compteur permettant de desservir l’ensemble des places de parking et raccordée avec création de 2 nouveaux départs BT pour une puissance de 539 kVA [2]

Ce tableau , ne prend pas en compte le supplément de charges que vous supporterez en juillet prochain du fait 

  1. De la différence entre le budget prévisionnel 2019/2020 et le budget réalisé (509 au lieu de 490 KEUR) soit + 19000 EUR ou +3% du budget prévisionnel 

  2. De l'ajustement de votre consommation eau froide et eau chaude sanitaire.  

En revanche, ce tableau prend en compte les travaux de sécurité obligatoires connus à ce jour qui doivent être réalisé sur l’exercice en cours et le suivant, dont l’opportunité de faire ou de ne pas faire n’appartient pas à l’AG.

Le tableau ci-dessous,  se fonde sur l'hypothèse que nous finançons les armoires de manœuvre sur 4 appels de juillet 2021, octobre 2021, janvier 2022 et avril 2022, l’armoire de disjonction sur deux appels juillet et octobre 2021 comme les bornes sur octobre 2021 et janvier 2022.  

Dans ces conditions, sur les 5 prochains trimestres les appels de charges varieraient théoriquement pour les 4 prochains appels de 71%, 67%, 61% et 43%. 

 

[1] Cela ne constitue qu’une estimation compte tenu des divers paramètres qui entrent en compte dans le calcul de vos charges ( comme l’étage pour les charges ascenseurs …  

[2] Ce tableau ne prend pas en compte l'aide dont nous pourrions profiter (comme 3000 autres copropriétés ) si nous engageons ces travaux cette année. Le coût par emplacement serait de l’ordre de 300 EUR environs correspondant à une enveloppe maximale de 60 K€ (hors subvention )

 
Q8 - Actualisation du budget prévisionnel 2020/2021

Des travaux de pérennité du bâtiment et sécurité des occupants identifiés par le DTG , non prévus lors du vote de ce budget prévisionnel lors de l'AG de 2019 doivent être ordonnancés et nécessitent donc de modifier le budget prévisionnel de l'exercice en cours,

  • Travaux de sécurité à programmer sur l'exercice en cours :

    1. Mise aux normes des blocs autonomes d'éclairage de sécurité

    2. Contrôle technique quinquennal des ascenseurs

    3. Réalisation des diagnostics amiante avant travaux​

    4. Mise en sécurité de l'accès local traitement d'eau

Cela entrainera pour tous les copropriétaires un rappel de charges sur l'exercice.

La mise aux normes des gardes du corps en toiture sera provisionnée sur le budget 2021/2022.

 

Le montant total du budget prévisionnel 2020/2021 devrait ainsi être porté de 485 à  519 K€  représentant le montant du budget prévisionnel initial 2020/2021 de 485 KEUR auquel s'ajoute 34 KEUR,  le montant estimatif des travaux obligatoires programmés  sur l'exercice en cours

 

NB : A la suite d'une erreur du rédacteur, le montant prévisionnel actualisé proposé au vote de l'assemblée , tel que repris dans les documents adressés par notre Syndic, est de 543 KEUR alors qu'il devrait être de 519  KEUR . Ce dernier montant sera pris en compte malgré l'indication erronée dans la résolution qui vous a été adressée. Notre gestionnaire confirmera ce point lors de la vision conférence du 20 avril . 

AVIS DU CONSEIL

Le conseil syndical vous demande de voter cette résolution qui porte le budget prévisionnel en cours de 485 KEUR à 519 KEUR 

 
Q 9- Approbation du budget prévisionnel 2021/2022 

AVIS DU CONSEIL

Le budget prévisionnel 2021/2022 est de 500 KEUR (pour le détail voir "annexes comptables ") 

Le conseil syndical vous demande de voter cette résolution.

 
Q10- Désignation des membres du conseil syndical

AVIS DU CONSEIL

Plus que 7 bénévoles pour 12 postes , il faudra bien que de nouveaux copropriétaires rejoignent notre équipe qui ne pourra pas absorber tous les nouveaux dossiers qui seront à traiter dans les prochaines années. A défaut de bonne volonté , nous devrons nous tourner vers des conseils , ce qui ne sera pas sans coût pour notre copropriété. 

Après la clôture de l'appel à candidature, il doit être constaté qu'aucune nouvelle candidature n'a été déposée Le conseil peut être composé de 12 conseillers et tous les talents sont les bienvenus, notamment car pendant ces trois prochaines années, vos conseillers débâteront du dossier  du ravalement et autres travaux s'y rapportant dans la suite logique des conclusions du Diagnostic Technique général. Dés lors que vous souhaiterez rejoindre notre groupe , n'hésitez pas à vous faire connaître , Compte tenu des sièges disponibles , nous pourrons faire ratifier toute nouvelle candidature par les prochaines assemblées.

 

Pour transmettre votre candidature, rapprochez vous de Claudine Sarre-Lucas ou de notre gestionnaire , Séverinne Divay 

Notre collègue Sylvie Combe a choisi de ne pas renouveler sa candidature. Nous remercions vivement Sylvie pour son engagement, au terme d'une année au sein du Conseil, elle entend se consacrer à de nouveaux défis

A ce jour , les candidats à un mandat de trois ans sont :

  • CANDIDATURE DE MME HODOT Article 25

  •  CANDIDATURE DE MME SARRE-LUCAS, Présidente sortante  Article 25  

  • CANDIDATURE DE SCI ORBI -Mme BENGAZHOU Article 25

  •  CANDIDATURE DE M. AUBIN Article 25

  • CANDIDATURE DE M. PRALONG Article 25

  • CANDIDATURE SCI RADCOR - MR RADIER Article 25

  • CANDIDATURE DE M.MICHEL Article 25

 
Q13 - Constitution "fonds de travaux"

AVIS DU CONSEIL

La loi Alur ne prévoit aucune sanction en cas de non-constitution du fonds de travaux ou d’un taux inférieur au minimum légal de 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Confrontés comme nous le serons dans les prochaines années, à des travaux importants, la constitution d'un tel fonds qui a toujours été refusé par l'AG jusqu'à ce jour, peut-être à tort, 

L'adoption de ce point -recommandé par notre gestionnaire - aurait pour conséquence d'augmenter en moyenne de 40 EUR vos appels de charges trimestriels. Notre politique de refus systématique de constitution de ce fonds n'aura peut être pas été la bonne . A vous de décider . 

Le fonds de travaux a été inséré par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014, mais il n’a été applicable qu'à compter du 1er janvier 2017.  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037671838/

Il se substitue à la « réserve spéciale pour travaux futurs non encore votés » qui, depuis 1994, devait être proposée aux assemblées générales, mais qui n'était pas obligatoire, de sorte que l'échec a été quasi total.

 

1) Qu’est ce que le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux, autrement appelé fonds de prévoyance, c’est une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires, qui permet de contribuer au financement de travaux à venir.

 

2) Le fonds de travaux est obligatoire ou facultatif ?

Depuis le 1er janvier 2017, les syndicats de copropriétaires ont l’obligation de constituer un fonds de travaux lorsque leur immeuble date de plus de 5 ans (suivant la date de réception des travaux de construction de l’immeuble) (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Par exception, il existe 4 cas de dispense de constitution du fonds de travaux, énumérés dans la loi du 10 juillet 1965 :

  • L'immeuble comporte moins de dix lots, une dérogation peut être prise à l’unanimité qui est difficile à obtenir, même dans les petites copropriétés (article 14-2-III) ;

  • Les conclusions du diagnostic global (prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation) font apparaître que l’immeuble n’a « aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années » (article 14-2-II) ;

  • Le fonds travaux dépasse le montant du budget prévisionnel, l’assemblée générale peut selon les décisions prises concernant le plan pluriannuel de travaux, décider de suspendre les cotisations au fonds travaux (article 14-2-II) ;

  • L’immeuble est inscrit dans un plan de sauvegarde et géré par un administrateur provisoire, le juge peut décider de « suspendre le versement des cotisations au fonds de travaux » (article 29-14).

Pour être dispensés de constituer un fonds de travaux, les copropriétaires doivent voter en AG à l’unanimité, la décision de ne pas constituer de fonds de travaux.

 

3) Comment alimenter le fonds de travaux ? 

3.1. Le montant du fonds de travaux

Le montant de la cotisation du fonds de travaux est décidé par l'AG des copropriétaires à la majorité de l’article 25-1. Il ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, quelle que soit la taille de la copropriété.

lire la suite 

 
Q16 à Q30 - Travaux et opérations exceptionnels 2021/2022

Nous devons changer l'armoire de  disjonction des ballons ECS , au risque de nous retrouver sans eau chaude pendant une certaine période dans le cas de l'arrêt accidentel de cet équipement dont l'obsolescence ne peut être contestée. 

Les armoires de manœuvre, quant à elles, ont 20 ans comme vous le lirez ci-après et il nous semble que nous ne pouvons pas prendre le risque de nous retrouver avec des pannes individuelles qui nous coutent en réparation un prix supérieur à celui d'un armoire neuve sous garantie.

Ne pas voter cette décision de remplacement , bâtiment pas bâtiment , c'est prendre le risque d'une longue interruption du service suivi d'un coût de réparation de plus en plus élevé compte tenu de l'indisponibilité immédiate des pièces de rechanges. 

Sinon, pourquoi vous demande-t-on de donner mandat au conseil de choisir le fournisseur dans les limites d'une enveloppe budgétaire donnée plutôt que de voter sur un devis et un montant déterminé autant pour l'armoire ECS que pour les armoires de manœuvre? 

Parce que lorsque nous écrivons ces lignes il nous manque toujours au moins un devis pour chacun des postes. Ce retard est exclusivement dû à la déficience pour ne pas dire la carence que nous a opposé notre gestionnaire au cours du dernier exercice qui malgré nos relances et l'interpellation du syndic sur ce problème ne nous a pas permis d'obtenir dans les délais les devis demandés , pas plus que des informations complémentaires sur quelques dépenses.  Cela explique le refus d'un quitus sans réserve au syndic pour cet exercice. 

 

Nous estimons donc que ne sommes pas en mesure de vous demander de vous prononcer sur un prix et un fournisseur car, il ne suffit pas d'avoir trois devis pour chacun des postes pour décider du choix du fournisseur . Si le choix du meilleur prix à proposition semblable peut être envisagé sans trop de problème pour l'armoire de disjonction, le coût du remplacement interdit une décision prise uniquement sur la base du prix. Nous devrons impérativement rencontrer chacun des fournisseurs potentiels et discuter de la durée des travaux , de l'immobilisation des ascenseurs mais encore des conditions de paiement , dans la mesure où , comme il est écrit dans l'information sur les hausses des appels de charges à venir , nous souhaiterions pouvoir payer ces travaux sur 12 mois .  Le contrat de maintenance du parc qui doit être signé avant le 15 mai sera également à l'ordre du jour de nos discussions.

De la même façon il ne serait pas responsable de reporter ce sujet à l' AG de 2022 sans se risquer à des dépenses qui ne nous exonéreraient pas du remplacement à terme 

1 - Travaux de sécurité obligatoire résultant du DTG

AVIS DU CONSEIL

Le conseil syndical vous recommande :

  1. de donner mandat à votre conseil de négocier au mieux le remplacement de  l'armoire générale pour le réchauffage des ballons d'eau chaude sanitaire dans la limite d'un montant de 19,5 KEUR

  2. de donner mandat à votre conseil de négocier au mieux le remplacement des armoires de manœuvre des ascenseurs dans la limite d'un montant de :

    1. 46500€ pour le bâtiment A

    2. 46000€ pour le bâtiment B

    3. 45000€ pour le bâtiment C

    4. 43100€ pour le bâtiment D

Le contrat de maintenance du parc étant de facto attribuer au fournisseur retenu. 

1) Remplacement de l'armoire générale pour le réchauffage des ballons ECS

L'armoire actuelle a plus de 30 ans!

Sa destruction accidentelle ( un court-circuit entrainant un incendie , notamment ) entrainerait l'interruption immédiate de la fourniture d'eau chaude sanitaire dans la copropriété. Il est plus que temps de prendre ce problème à bras le corps et que nous évitions ce risque en procédant à sa réfection. 

Le coût prévisionnel se situe aujourd'hui entre  14 et  19,5 KEUR.

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2) Remplacement des armoires de manœuvre des ascenseurs des bâtiments A à D & contrat de maintenance de nos équipements

Nos armoires ont 20 ans !

L’armoire de commande est le cerveau de l’ascenseur.

Elle est à la fois récepteur d’informations et transmetteur d’ordres. Des capteurs présents sur la cabine lui indiquent, par exemple, quand la cabine arrive à proximité de l’étage de sa destination afin qu’elle commande au moteur de ralentir la course de la cabine avant son arrêt à l’étage prévu.

Très proche du moteur, elle est constituée d’une grosse boîte scindée en deux parties. La première, destinée à la gestion des informations, fonctionne en basse tension, à 12 ou 24 V. La deuxième, qui commande le moteur, fonctionne en triphasé à 380 V.

Toutes les portes et tous les organes de sécurité de l’ascenseur sont reliés en série à l’armoire de commande. Chacun de ces éléments représente ainsi le maillon d’une chaîne : si l’un d’entre eux se bloque, tout le système de l’ascenseur se place en arrêt complet d’urgence, ce qui constitue une sécurité en cas d’anomalie dans le fonctionnement de l’appareil.

Selon le tableau de bord de Schindler que nous vous communiquons régulièrement, nos ascenseurs sont performants à plus de 95% alors pourquoi changer? 

En août dernier , nos ascenseurs " duplex" sont tombés en panne au 15. La panne a duré 15 jours, le temps pour la température de chuter lentement de 40° à 30°C  et que tout le 15 monte et descende à pied.: coût des travaux au niveau des armoires de commande : 18000 EUR. 

Ces dernières années le débat du remplacement des armoires a animé le Conseil syndical . En effet comment pouvions-nous accepter que ces armoires qu'il ne nous avait pas été proposé de changer en même temps que nous rénovions nos ascenseurs devenaient obsolètes peu de temps après la fin des travaux et se trouvaient être la source de tous nos maux. Pendant ce temps, une majorité du conseil estimait qu'il fallait d'abord que Schindler finisse le réglages, notamment des portes palières , qui n'avaient pas été changées.

Depuis la réception définitive, le 8/11/17, 3 années se sont écoulées avec son lot d’aléas et donc, avons-nous choisi de nous faire conseiller. Il apparait que les armoires fonctionnent mais il est incontestable que :

  1. les composants d'origine ont 20 ans , 

  2. la majeure partie des composants élaborés ne sont plus fabriqués en série

  3. que les fabricants d'origine ferment

  4. et que les pannes, avec le temps, risquent d'être plus longues et plus coûteuses faute de pièces de rechange standards!

Alors, vous pouvez refuser cette résolution, et prendre le risque que tout se passe bien en 2021/2022,  mais dans ce cas que les plus optimistes s'entrainent d'ores et déjà à monter à pieds !

Le changement ne veut pas dire que tout sera parfait dans le meilleur des mondes, mais nous aurons fait en sorte, que si nos ascenseurs tombent en panne, l'immobilisation soit de courte durée et la moins couteuse possible.

Nous avons aujourd'hui deux devis dont le plus élevé est de l'ordre de 160 KEUR et nous avons demandé un devis à l'ascensoriste des Rives de Seine 

Il va de soi que nous lierons la négociation des armoires avec le contrat de maintenance de nos équipements . Nous ne pouvons sérieusement distinguer le fournisseur des  armoires et l'ascensoriste qui entretiendra nos équipements dans les prochaines années

Dans ces conditions, nous vous demanderons de donner mandat au conseil de négocier au mieux le remplacement des armoires de manœuvre dans la limite d'un montant de 180KEUR  Nous attribuerons le contrat de maintenance des ascenseurs au fournisseur retenu pour les armoires 

 
Q31 à Q33 - Installation d'un compteur et création d’une colonne électrique horizontale permettant de desservir l’ensemble des places de parking et raccordée avec création de 2 nouveaux départs BT pour une puissance de 539 kVA

Nous avons l'opportunité , pour autant que cette décision soit prise en 2021, pour un coût de l'ordre de 50 à 60 kEUR (coût par lot entre 200 et 400 eur maximum selon la taille de vos emplacements) d'équiper toute la copropriété afin de permettre ainsi à ceux qui le souhaitent d'équiper -concomitamment à leurs propres charges ou ultérieurement pour un coût plus élevé - chaque emplacement de parking d'une borne de recharge de véhicule électrique ou hybride rechargeable. Cette installation en 2021 devrait nous faire bénéficier d'une subvention de l'ordre de 50% du coût des travaux qui n'est pas prise en considération dans ce qui précède. Il va sans dire que cette installation apportera une plus value incontestable à votre emplacement si vous l'équipez et restera un argument de vente attractif puisque l'installation sera possible pour un investissement minime. 

Comme pour les armoires, nous aurons besoin de temps pour maitriser tous les éléments du dossier, c'est pour cette raison que nous vous demanderons là encore , de nous donner mandat pour confirmer la proposition d'Enedis et pour choisir l'entreprise qui procèdera aux travaux complémentaires nécessaires à l'installation . ce qui nous conduit à une enveloppe prévisionnelle de l'ordre de 45  k€  (hors subvention )

Si toutefois nous ne pouvions obtenir de subvention, ces travaux ne seraient pas réalisés et le Conseil reviendrait vers vous lors de la prochaine AG pour prendre votre sentiment sur le nouveau périmètre du projet.

AVIS DU CONSEIL

Le conseil syndical vous recommande de voter cette résolution et de lui donner ainsi mandat  pour choisir les entreprises nécessaires à cette installation dans la limite d'un budget de l'ordre de 60 KEUR maximum (hors subvention ) 

Il est essentiel de noter que seules les 3000 premières copropriétés qui réclameront la subvention pourront en bénéficier. Si l’assemblée ne prend pas cette décision cette année cet avantage sera définitivement perdu.

De la même façon, Si toutefois nous ne pouvions obtenir de subvention, ces travaux ne seraient pas réalisés et le Conseil reviendrait vers vous lors de la prochaine AG pour prendre votre sentiment sur le nouveau périmètre du projet.

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Help yourself

Architecture de raccordement

Création d’une colonne électrique horizontale permettant de desservir l’ensemble des places de parking et raccordée avec création de 2 nouveaux départs BT pour une puissance de 539 kVA

La prestation Enedis consiste à installer une colonne électrique alimentée depuis le Réseau Public de Distribution dans l’ensemble du parking (infrastructure collective) et à y connecter des dérivations individuelles alimentant les points de livraison situés sur les places de parking des utilisateurs qui en font la demande.

Chaque point de livraison est équipé d’un compteur du gestionnaire de réseau de distribution (Linky). Chaque utilisateur est indépendant dans le choix de son installateur et de son fournisseur d’électricité. Le chiffrage estimatif de l’infrastructure collective, à la charge de la copropriété, est de  41 934.55€ HT.

En complément des travaux réalisés par Enedis, des travaux sont nécessaires à la réalisation de l’infrastructure collective (exemple : pose du câble de terre) et sont de la responsabilité de la copropriété. Ils doivent être effectués par des professionnels qualifiés.

La création d’une dérivation individuelle est à la charge du client en faisant la demande. Cette dérivation individuelle est réalisée par Enedis. Son coût estimatif est :

  • 192,30 € HT si réalisée en même temps que l’infrastructure collective 

  • 545,40 € HT, pour toute demande ultérieure

Les travaux relatifs à l’installation électrique privée sont de la responsabilité de l’utilisateur et à sa charge. Ils doivent être effectués par des professionnels qualifiés.

Ces tarifs sont estimatifs et ne prennent pas en compte les aides copropriété et copropriétaire éventuelles ADVENIR (voir ci-dessous)

 
Q34 - Activité commerciale de location en meublé touristique 

AVIS DU CONSEIL

La location meublée touristique devient une activité à caratère commercial lorsqu'elle excède 120 jours par an.

Dans ces conditions, le conseil syndical recommande à l'AG :

  1. de qualifier l'activité à caractère commercial de location meublée touristique comme contraire à la clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété

  2. que la location meublée touristique non commerciale, bien que contraire à la destination de la résidence,  soit exceptionnellement autorisée dans la limite de 120 jours calendaires par an, nonobstant toute autre disposition légale actuelle ou future réduisant cette limite. 

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Airbnb or no Airbnb? That's the question!

Aujourd'hui, de nombreuses copropriétés parisiennes ou de grandes villes souffrent des nuisances inhérentes aux locations AIRBNB (nuisances sonores, va et vient dans les parties communes, utilisation intempestive de l’ascenseur etc..). 

Nos appartements ne peuvent être utilisés pour des activités commerciales. Ils ne peuvent qu'être qu'occupés bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale et à usage professionnel. 

Aujourd'hui à Courbevoie , la ville autorise après déclaration, sans préjuger de l'usage fixé dans le Règlement de copropriété, la proposition d'hébergement dans votre résidence principale, tout au long de l’année si vous êtes présent chez vous (location de chambres meublées, activité de chambres d’hôtes), ou en votre absence dans la limite de 120 jours par an. 

En dehors des cas des résidences principales :l’arrêté préfectoral du 21 février 2008 a institué un régime de protection des locaux d’habitation. Leur changement d’usage est soumis à autorisation préalable. 

Dans notre règlement de copropriété rédigé en 1979, on peut lire que la location en meublés d'appartement entiers est également autorisée, distinguant ainsi ces locations " de longues durées" , des locations de courte durée, que l'on appelaient au XXE siècle , le commerce de garnis  et aujourd'hui le Airbnb

 

Cela a conduit certains d'entre nous à se demander si ces locations meublées touristiques peuvent être contraires à la destination et aux conditions de jouissance fixées par le règlement de copropriété de La Vigie. Ils estiment notamment que le caractère commercial de la location de meublés touristiques le rend incompatible avec la destination bourgeoise de notre résidence.

Il est proposé :

  1. que l'assemblée qualifie l'activité à caractère commercial de location meublée touristique comme contraire à la clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété

  2. que la location meublée touristique, bien que contraire à la destination de la résidence,  soit exceptionnellement autorisée dans la limite de 120 jours par an, nonobstant toute autre dispositions légale ou réglementaire actuelle ou future réduisant cette durée. 

 
Q35 - Autorisation préalable de l'AG sur des travaux "réglementés" réalisés par des copropriétaires

la demande émane de  de Mme J. Aubague : bâtiment 17 -1er étage front de seine . Il s'agit pour l'Assemblée d'autoriser Installation d'un climatiseur avec unité intérieure Samsung Luzon R32 et unité extérieure Samsung Luzon R32  avec percement voile

Avertissement :

Les caractéristiques de ces appareils sont reprises dans une lettre qui a été adressée au syndic par le demandeur et que nous refusons de reprendre dans ce site compte tenu de son caractère polémique. Ce courrier fait l'objet dans les documents que vous recevez par la poste ou par courrier électronique d'un droit de réponse du Conseil par la voix de sa présidente

AVIS DU CONSEIL

Il est rappelé que l'installation  d'un climatiseur avec groupe extérieur nécessite l'autorisation de l'AG et à défaut la désinstallation de l'équipement extérieur au frais du copropriétaire peut être demandée auprès du juge compétent. L'antériorité de l'installation n'exonère pas de ce risque.

Le conseil syndical recommande à l'AG d'autoriser l'installation d'un climatiseur avec groupe externe sous réserve : 

  1. d’obtenir toutes les autorisations administratives qui seraient nécessaire,

  2. de faire réaliser les travaux par un professionnel agréé et assuré, aucune installation en hauteur sur la façade ne sera tolérée. Aucun goulotte ni canalisation en façade ne devra être visible depuis l'extérieur, Aucun écoulement de condensats ne sera toléré sur les murs de façades ou par les jets de balcons (obligation de prévoir un bac à condensats), le bloc extérieur ne devra pas être visible de l'extérieur, la pression acoustique à 1 mètre ne devra pas excéder 50BD pour l'unité extérieure, des amortisseurs de vibrations (silentblocs) devront être installées et la classe énergétique devra être de type A,

Mme AUBAGUE restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes conséquences dommageables qui pourraient résulter de ces travaux.

 
Q36- Information sur le planning prévisionnel des opérations d'entretien, de sécurité ou exceptionnelles à entreprendre sur les prochains exercices dans le cadre du suivi des recommandations du DTG 

1) Rappel de la synthèse du DTG

Pour relire le DTG ainsi que la synthese reprise ci-dessous, cliquez ici  :

DTG1.jpg

Planning prévisionnel

  • Travaux pérennité du bâtiment et sécurité des occupants 

    • Exercices 2020/2021​ 

      • Mise aux normes des blocs autonomes d'éclairage de sécurité

      • Réalisation des diagnostics amiante avant travaux

      • Contrôle technique quinquennal des ascenseurs

    • Exercices 2021/2022

      • Mise aux normes des gardes corps en toitures: 120 € /ml

      • Mise en place de portes coupes feu dans les locaux techniques et chaufferies

      • Mise en sécurité de l'accès vers le local traitement d'eau

  • Travaux de ravalement 

    • Exercice 2022/2023​

      • Choix du bureau d'études (Maître d'oeuvre )

      • Coût de la conception jusqu'au choix des entreprises

    • Exercices 2023/2024 et suivants

      • Il est ensuite fonction des décisions de l'AG 

En conclusion :

Chacun comprendra que le planning de cet exercice comme du prochain est déjà bien rempli . Nous attendrons donc la prochaine AG pour préciser le planning prévisionnel des travaux à entreprendre sur les prochaines années ainsi que les engagements financiers que la rénovation de notre copropriété suppose

 
 
Devis et autres documents
 
Vos questions 

Vous êtes copropriétaire, vous souhaitez poser une question sur un des sujets de l'ordre du jour, remplissez la fiche contact ci-dessous et envoyez-là. Nous publierons la réponse ainsi que toutes les autres au plus vite dans cette même page .Merci de n'envoyer qu'une question par formulaire .

Posez votre question sur un des sujets de l'AG ...

Merci pour votre envoi !

Vos questions/ nos réponses 

 

Question de Mme Claudine SL

  • Comment être sûr que quelqu'un ne se servira pas à ma place de la borne de recharges de véhicules électriques que je ferai installer? 

 

Question de Jean-Pierre R.

  • Je m'interroge sur la comptabilisation des dépenses relatives à la consommation individuelle d'eau de la période du 01/10/2019 au 30/09/2020. : Contrairement à l'eau froide, je ne comprends pas la somme due au titre de l'eau chaude d'un montant de 493,33 euros pour 18 M3 consommées durant cette période. Ce montant est identique à l'euros près à la période précédente du 01/10/2018 au 30/09/2019 pour 24 M3 consommés soit une économie d'eau réalisée de 6 M3 pour 25% de la volumétrie...

R: La réponse se trouve à la page 5 du rapport sur les comptes de l'exercice , le prix de l'ECS est fonction d'une part du prix de l'eau froide dont l'évolution est prévisible mais aussi des travaux d'entretien du réseau ECS rapportés au m3 consommé. L'impact de 20000 euros de travaux est différent selon que l'on consomme au total  1000 ou 5000 m3 ! Hors électricité, proportionnelle à la production d'ECS) Dans le 1er cas si l'eau froide est à 4,20 le m3 , les 1000 m3 d'ECS sont à 4200 +20000 soit 24200€ pour 1000 m3 soit 24.20 €  le m3 contre 21000 + 20000 soit 41000€ dans le second cas , soit 8.20 € le m3 ! Comme vous le lirez dans le tableau ci-dessous ,-extrait du rapport précité- nous avons payé 42262€ d'électricité , réalisé 26299 € de travaux et acheté 16195 € d'eau froide pour produire 3856 m3 d'ECS. 

page 5 RC.jpg

Question de Ray C.

  • Je ne veux plus de Schindler comme ascensoriste !

R : quatre sociétés consultées , 3 ont répondu : Progress Lift , Orona et Schindler . Drieux-Combaluzier également sollicité n'avait pas remis de devis au 16 avril . Le contrat de maintenance Schindler a été dénoncé, il expire le 30 juin mais nous devons avoir choisi le fournisseur des armoires avant le 15 mai afin que, dans l'hypothèse où Schindler ne serait pas retenu, le nouveau titulaire puisse faire un constat contradictoire du parc avec Schindler. Fort de votre accord sur ces travaux qu'il n'est pas sérieusement envisageable de reporter sans prendre le risque de pannes importantes et onéreuses , le conseil syndical , et notamment un de ses membres - dont les responsabilités professionnelles le conduisent à gérer notamment les parcs d'ascenseurs d'une importante municipalité voisine- vont s'attacher à étudier les offres, analyser le potentiel, la pérennité et la notoriété de chacune des entreprises . Ils vont se rapprocher d'elles pour obtenir des informations complémentaires sur le matériel proposé, sa génération, son adaptabilité au matériel actuel , ses engagements sur l'interchangeabilité du matériel et la garantie à termes des pièces de rechanges , la sécurité de ce matériel confronté à des périodes climatiques extrêmes etc...Et nous choisirons celui qui présentera les meilleures sécurités et le meilleur rapport qualité /prix. sans aucun a priori .Nous serons collectivement responsables de ce choix. mais si d'aucun d'entre vous jugent dans les 3 années qui viennent que le Conseil s'est fourvoyé, qu'ils soient libres de nous remplacer pour conduire au mieux le destin de cette résidence, dans laquelle, à la différence de notre syndic, nous avons des appartements auxquels nous souhaitons accéder avec des ascenseurs en état de marche !

Question:

Pourquoi les numéros des ascenseurs ne sont-ils pas notés dans les ascenseurs ? 

Madame Divay a noté de poser cette question à notre ascensoriste bien que le bouton d'appel dans chaque ascenseur permette à l'opérateur d'identifier d'où vient l'appel. Parfait donc, pas besoin du numéro ! Maus comment fait-on lorsque , -comme l'on constaté deux copropriétaires assistant à la visioconférence du 20 avril - que le bouton d'appel ne fonctionne pas !!!!

 

Les boutons d'appel doivent impérativement fonctionner mais les numéros sont (1) affichés dans chaque ascenseur. Pour information, en cas de panne , sachez que vous trouvez beaucoup d'information dans la rubrique "urgence" de ce site et notamment  les numéros d'appels pour le dépannage. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(1) La plaque est au-dessus des boutons d'étages  car Schindler a bien prévu d'afficher le numéro de l'ascenseur dans chaque ascenseur !

Et si le bouton ne marche pas et que je n'ai pas de téléphone ?

Alors , là on peut dire que ce n'est pas votre jour de chance! Mais les boutons d'alarme marcheront désormais.

Question de ... voter.

  • Oui mais comment ?

R: Certains d'entre vous peuvent être désorientés par cette AG virtuelle du 30 avril pour laquelle tous nos votes doivent être en les mains du syndic au plus tard le 26 avril 2021. Nous sommes interpelés pour différents problèmesC'est relativement moins complexe que cela y parait. 

Le vote par correspondance .

Oui , c'est le même nom qui est utilisé :

  1. que vous décidiez de voter en remplissant le formulaire de vote par correspondance joint aux documents papiers que vous avez reçu et que vous le renvoyiez par la poste à notre syndic en prévoyant le délai d'acheminement du courrier à par courrier à l'adresse : 7 Ter rue de la Porte de Buc 78000 VERSAILLES

  2. que vous l'adressiez par mail à * par mail à severine.divay@immodefrance.com

  3. que vous utilisiez le formulaire électronique et que vous le validiez "en ligne" au plus tard le 26 avril , en vous connectant par votre compte client extranet sur www.immodefrance-iledefrance.com

Dans tous les cas , vous n'oublierez pas de remplir tous les champs et de signer votre formulaire !

 

Le formulaire de vote

Certains d'entre vous ne comprennent pas, comme sous l'extrait ci-dessous, que dans la résolution 19 , il y ait écrit "sans vote " alors que l'on peut lire en regard " Décision de procéder aux travaux de remplacements des armoires de manœuvres des ascenseurs du Bâtiment A ".

C'est simple, dans la procédure habituelle de notre syndic , cette ligne correspond au titre des questions qui suivent . Vous ne devez vous prononcer dans ce cas que sur les résolutions 19-1, 20 et 21.


vote a.jpg
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On retrouve cette forme aux lignes 22, 25 et 28 s'agissant de ces mêmes armoires pour les autres bâtiments B, C et D.

Supposons donc que vous soyez d'accord avec ces projets de résolutions - et que vous habitiez au A- vous remplirez le document ainsi :

vote b.jpg

Vous retrouverez nos recommandations de vote dans le document qui ferment notre dossier AG 2021 (qu'il soit au format papier ou sur lavigie-info.fr) et que nous avons intitulé Recommandations de vote du Conseil syndical qui se présente sous cette forme pour les résolutions relatives aux armoires du bâtiment A.

 

 

 

 

 

 

 

 

Un dernier point et pas le moindre.

Les résolutions sur l'approbation des comptes et le quitus du syndic ne sont jamais distinctes . Cette fois-ci elles le sont , à notre demande ! Nous vous demandons de voter contre cette résolution et de ne pas donner quitus de sa gestion notre syndic afin de réserver nos droits dés lors que nous constaterions des dommages directs ou indirects qui seraient la conséquence des manquements de notre ex-gestionnaire à ses obligations contractuelles durant l'exercice clos et qui dès lors engageraient la responsabilité d'ImmodeFrance.

Question de Jean-luc M.

  • Toutes ces dépenses sont-elles nécessaires . Après tout, notre résidence semble en bon état !

 

R: Il est regrettable que la pandémie ait notamment pour conséquence que nous ne puissions discuter que par média interposé alors que les résolutions sur lesquelles il vous est demandé de vous exprimer sont si importantes. Nous abordons un nouveau cycle pour notre copropriété qui après des années de gestion prudente doit prendre un nouveau cap. Nous évoluons également grâce à un nouveau gestionnaire qui maitrise son sujet.

 

Cette année et la suivante , nous gérons les priorités :

  1. les travaux obligatoires de sécurité

  2. la pérennité de la production d'eau chaude sanitaire

  3. la sécurité d'un fonctionnement optimal de nos ascenseurs en entreprenant le changement de toutes nos armoires de manœuvres.

Nous préparons aussi l'avenir avec l'installation d'un colonne électrique horizontale à chaque niveau de parking , qui vous permettra de disposer sur votre emplacement d'une dérivation individuelle et d'un compteur (à votre charge ) pour pouvoir installer demain ou plus tard une borne de recharge pour véhicules électriques ou hybrides

 

Enfin, nous anticipons le développement de la location meublée touristique à usage commerciale en l'interdisant au sein de notre copropriété.

 

Les prochaines années nous verrons confrontées à la restauration de nos bâtiments, à la mise à niveau des VMC et à la réfection des écoulements des gouttières et évacuation de balcon et terrasse. Le ravalement nécessitera le choix d'un cabinet conseil pour nous accompagner et toutes les solutions de financement de ces travaux couteux seront envisagées.

 

Certains d'entre nous peuvent trouver que ce sont beaucoup de dépenses. Mais regardons seulement pour l'exercice en cours et le suivant : les travaux supplémentaires sont de l'ordre de 300000 EUR. soit 30% du total des appels de charges sur 2 ans. cela signifie que votre sécurité et la mise à niveau de nos installations représenteront pour chacun d'entre vous un investissement inférieur à 1% du prix de votre bien. ! Cela ne vaut-il pas la peine?

Question de Valérie C.

  • Si je fais installer une dérivation individuelle sur mon emplacement  (cad : une dérivation, un compteur et un disjoncteur ) en profitant de l'offre à 192,30 € , dois-je prendre un abonnement immédiatement, si oui est-ce un deuxième abonnement  et puis-je choisir le fournisseur de mon choix ? 

R: Nous avons une réponse partielle d'Enedis à cette question à savoir  que pour le moment il est nécessaire de souscrire un second abonnement pour avoir un compteur sur sa place de stationnement. Par contre un projet est en cours pour permettre aux fournisseurs d'énergie de rattacher deux compteurs sur un seul contrat dans le cadre des recharges de véhicules électriques.

A suivre donc pour les autres questions. 

Question de Isabelle M. 

  • Ne peut-on imaginer une offre de service d'un installateur disposant d'une assurance spécifique et agréé par notre syndic pour des installation de climatiseurs respectant les normes imposées par l'AG 

R: Dans un premier temps , il convient d'attendre le résultat du vote de cette résolution par l'AG. Si cette résolution était acceptée, il pourrait être considéré que les normes  arrêtées pour l'installation du climatiseur de Mme Aubague valent pour les installations futures - sauf évolution de la législation en la matière -. dès lors il pourrait être demandé à notre syndic de proposer un prestataire qui s'engagerait à respecter ces normes d'installation .

 

En revanche , cela n'exonérerait pas les copropriétaires potentiellement intéressés de faire une demande d'autorisation à l'AG. Qu'en est-il des copropriétaires qui ont déjà fait réaliser ces travaux sans autorisation de l'AG.? Ils restent aujourd'hui à la merci d'un recours de l'AG devant les tribunaux compétents pour obtenir la destruction de l'installation et la remise en 'état des parties communes. 

D'où l'importance pour ceux qui se trouveraient dans cette situation de vérifier que leur installation rentre bien dans l'épure entérinée par l'AG , c'est à dire :

  • aucune installation en hauteur sur la façade ne sera tolérée.

  • aucun goulotte ni canalisation en façade ne devra être visible depuis l'extérieur,

  • aucun écoulement de condensats ne sera toléré sur les murs de façades ou par les jets de balcons (obligation de prévoir un bac à condensats), 

  • le bloc extérieur ne devra pas être visible de l'extérieur,

  • la pression acoustique à 1 mètre ne devra pas excéder 50BD pour l'unité extérieure, des amortisseurs de vibrations (silentblocs) devront être installées

  • et la classe énergétique devra être de type A,

et si ce n'est pas le cas d'apporter immédiatement les modifications nécessaires à leurs installations afin d'éviter toute difficulté

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Pour voter , vous utiliserez le formulaire de vote par correspondance de 5 pages qui vous a été adressé par courrier ou par messagerie électronique. Vous utiliserez ce formulaire que vous votiez via votre espace client sur le site ImmodeFrance ou par le formulaire papier que vous renverrez par la poste où que vous pourrez peut laisser sous pli fermé chez vos gardiens. Cette information si elle était confirmée vous serait notifiée par mail pour ceux qui sont abonnés à Alertes/infos, via notre site https://www.lavigie-info.fr/ ou par voie d’affichage

Dans tous les cas, pour que votre vote soit valable , vous devrez :

  1. Rappeler votre nom sur chaque page,

  2. Cochez la case correspondant à votre choix pour chaque question

  3. Ne pas oublier pour le formulaire papier de parapher chaque page

  4. Signer et dater la dernière page du formulaire de vote 

 

Nous avons passé beaucoup de temps pour accompagner cette Assemblée générale d’un genre nouveau. Nous avons donc notre idée, après cette année d’exercice et d’échanges, de ce qu’a besoin notre copropriété à court et à moyen terme : de ce qui est urgent, de ce qu’il l’est moins, de ce que nous aurions dû faire et de ce que nous allons faire ensemble.

Vous trouverez ci-après un tableau qui reprend le format de votre formulaire de vote et tous ses intitulés. Nous avons coché X les cases que nous vous suggérons de cocher sur le formulaire définitif si comme nous , vous avez à cœur de maintenir votre Vigie dans un bel et bon état de conservation.

 
Formulaire de votes ImmodeFrance 
 
Recommandations de vote du Conseil syndical
 
Vous élisez des représentants : faites leur confiance !
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